用途戦略について

Q1. 商業施設への投資リスクをどのようにお考えですか？

商業施設は、一般的には、オフィスビルに比べて全体の市場規模が小さいこと、賃料及び空室率等の情報整備が遅れていること、売買の取引事例が少なく、流動性が低い傾向にあること、多様な店舗形態が存在するため汎用性に乏しい物件があること、等がリスクとしてあげられます。
但し、商業施設もそれぞれの物件毎の個別性が強く、一概に他の用途の物件に比べて投資リスクが高いとはいえないと考えております。

Q2. 商業施設を組入れた理由について教えて下さい。

商業施設は、他の用途の不動産と比較すると、一般的に長期の賃貸借契約が締結され、安定的なキャッシュフローが見込めると考えているからです。
また、本投資法人の投資対象不動産の用途について一定の分散した投資を行うことにより、特定の用途の投資対象不動産に係る市場環境の動向がポートフォリオ全体の収益状況に及ぼす影響は平準化され、中長期に比較的安定した収益性を確保することが可能になると考えており、この観点からも、商業施設を投資対象にするべきであると考えております。

Q3. ホテルへの投資リスクをどのようにお考えですか？

ホテルは、一般的に他の用途の不動産と比較して、市場規模が小さく取引事例が少ないため流動性が低く、転用が容易でないといったことがリスクとしてあげられます。
また、立地や建物の状態等に加え、ホテル会社の運営能力も収益性を変動させる大きな変動要因となっています。
但し、ホテルもそれぞれの物件毎の個別性が強く、一概に他の用途の物件に比べて投資リスクが高いとはいえないと考えております。また、「リース方式」（注）による経営形態の場合、中長期の賃貸借契約の締結により、安定的なキャッシュフローが見込まれます。

（注）	リース方式では、建物を所有するオーナーは建物をホテル運営会社に賃貸し、運営会社がテナントとしてホテル経営を行います。この場合、オーナーには経営責任も運営責任も無く、ホテル経営に関しては全くの第三者です。

Q4. ホテルを組入れた理由について教えて下さい。

ホテルは、商業施設と同様に、一般的に長期の賃貸借契約が締結され、安定的なキャッシュフローが見込めると考えているからです。
また、本投資法人の投資対象不動産の用途について一定の分散した投資を行うことにより、特定の用途の投資対象不動産に係る市場環境の動向がポートフォリオ全体の収益状況に及ぼす影響は平準化され、中長期に比較的安定した収益性を確保することが可能になると考えており、この観点からも、ホテルを投資対象にするべきであると考えております。

Q5. 賃貸住居への投資リスクをどのようにお考えですか？

賃貸住居は、一般的に他の用途の不動産と比較して、築年数の経過に伴う賃料水準の維持が難しいといったことがリスクとしてあげられます。
また、それぞれの住居クラスについては、次のようなリスクの可能性が考えられます。まず、シングル向け賃貸住居とDINKS向け賃貸住居については、それぞれ引き続き供給が行われており、供給過多となる可能性があること、次に、ファミリー向け賃貸住居については、一般ファミリー層をターゲットとした分譲マンションについては建築コスト等の高騰により価格が上昇しており買い控えが起こっているものの、景気の停滞により所得が減少傾向にあることに加え、食料品・ガソリン等の価格高騰により、給与所得者の家賃負担能力が低くなっていることから、需要が弱含んでいく可能性があること、また、ハイグレード賃貸住居については、世界的な景気の停滞感に伴って大きく需要が減少する可能性があること、他の住居クラスに比較して需要･供給共に市場が小規模なため、収益性の変動が大きい傾向が見られること等です。
但し、賃貸住居もそれぞれの物件毎の個別性が強く、一概に他の用途に比べて投資リスクが高いとはいえないと考えております。

Q6. 賃貸住居を組入れた理由を教えて下さい。

賃貸住居は、基本的に「住む」という実需を有する個人がテナントであり、景気動向等にテナント需要が左右されることは比較的少ないので、他の用途の不動産と比較して相対的に安定した収益性が期待できると考えているからです。
また、本投資法人の投資対象不動産の用途について一定の分散した投資を行うことにより、特定の用途の投資対象不動産に係る市場環境の動向がポートフォリオ全体の収益状況に及ぼす影響は平準化され、中長期に比較的安定した収益性を確保することが可能になると考えており、この観点からも、賃貸住居を投資対象にするべきであると考えております。

Q7. 「その他」の用途というのは、具体的にどんな不動産を考えているのですか？

その他の用途に分類される不動産の具体例としては、
1）倉庫等の物流施設
2）駐車場
3）医療・介護施設、研修施設
等を考えております。なお、その他の用途の不動産については、用途が多様であることに鑑み、具体的な立地及び規模の制限は設けておりません。投資対象不動産毎に、個別の立地特性による地域性、代替テナント確保の容易性、設備の汎用性等を総合的に考慮した上で、投資を行ってまいります。

Q8. 今後重点的に取得していくのはどのような用途の物件ですか？

本投資法人は、商業施設、オフィスビル、ホテル、住居、その他などのあらゆる不動産を投資対象とすることを投資方針としております。また、このことにより機動的な物件取得が実現できております。したがって、今後の物件取得に際しても、特定の用途を積極的にということはなく、その時点でのポートフォリオの構成を踏まえ、個々の不動産毎に投資判断を行っていきたいと考えております。

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