財務戦略について

Q1. 財務戦略について教えてください。

本投資法人は、下記の財務戦略に基づき運用を行ってまいります。
1）LTV（注）水準の上限の目安は50％。
2）原則として長期・固定での資金調達を行います。
3）最適な調達手段及び条件の選択を目指します。

金融市場の動向を分析し、資金調達手段・期間等を選択
借入金の返済期限の分散化によるリファイナンス・リスク及び金利変動リスクの軽減
コミットメントラインの活用等を通じた財務の安定性・流動性確保

上記戦略の実行により、金融情勢の変化に備えた財務体質の強化を目指します。
なお、上記財務戦略の基となる財務方針につきましては、「財務方針・戦略」ページをご参照下さい。

（注）

目論見書に定義するLTV＝（借入金＋投資法人債発行残高）÷資産総額×100(%)
LTV：ローン・トゥー・ヴァリュー・レシオといい、通常は、物件の価値に対する借入金に代表される負債の割合を表す数値を意味します。ここでは、本投資法人の借入金及び投資法人債発行残高の本投資法人の資産総額に対する百分率割合を意味します。
なお、資産総額とは、LTV計算時における直近の決算期末貸借対照表における資産の部の金額をいい、有形固定資産について鑑定評価（不動産鑑定業者が鑑定評価と同様の手法を用いて行う価格調査等を含むものとします。）に基づいて算定した価格と期末帳簿価格との差額を当該有形固定資産の期末帳簿価格に加減して求めた金額とします。

＜デットファイナンス＞
金利環境に適合する資金調達変動金利による低金利のメリットを享受しながら、一部は固定化を行い、金利上昇のリスクをコントロール金利スワップや金利キャップの導入を図り、金利上昇リスクをコントロール		幅広い資金調達機動的な資金調達のため、コミットメント・ラインを設定投資法人債の発行による資金調達方法の多様化

Q2. LTVに制限はあるのですか？今後の借入れのイメージを教えて下さい。

LTVの上限については目論見書において60％と定めていますが、運用上は50％を目処とします。また、資産の取得及び評価額の変動等によっては、一時的に上記数値を超えることがあります。なお、通常時は30～50％の範囲でコントロールしながら、資金調達を行ってまいります。

Q3. 金利上昇に対してどのような対策をお考えですか。

資産運用会社では、低金利の恩恵の享受や財務の柔軟性の確保も重要と考えているため、一部変動金利での調達も行っておりますが、原則として固定金利での調達を行っており、将来の金利上昇に備えています。
なお、現在は借入金残高のうち一定割合を固定金利としておりますが、今後、一部の変動金利の部分に対しても状況の変化（＝金利の上昇）に応じて金利キャップの購入や金利スワップの実行等により金利上昇のリスクをヘッジする態勢を整えております。

Q4. リファイナンス・リスクに対してどのような対策をお持ちですか。

資産運用会社では、下記施策により、リファイナンスに対するリスクの軽減を図っております。

原則として、長期での資金の調達
返済期限の分散化
借入極度額155億円のコミットメントラインを設定
資産運用会社のスポンサーを通じた複数の金融機関とのネットワーク
格付けの取得、向上を通じたクレジットの向上

Q5. 投資口の希薄化対策は？

調達する資金と、その資金の運用による効果（物件購入による収益の拡大）とを総合的に考え、 1口あたりの分配金が著しく減少しないよう、投資法人を運営します。
投資口の希薄化（新投資口の追加発行による投資口1口あたりの経済価値の低下）に配慮した上で、投資口の追加発行を適時行うものとします。

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