2011年11月期（第16期）実績Topics
分配金－安定的な高水準の分配金を維持
| 2011年5月期 実績 （第15期） |
2011年11月期 実績 （第16期） |
2012年5月期 予想 （第17期） |
2012年11月期 予想 （第18期） |
|---|---|---|---|
| 2,841円 / 口 予想：2,750円 / 口 （2011年3月30日発表） |
2,750円 / 口 予想：2,750円 / 口 （2011年7月21日発表） |
2,750円 / 口 （2012年1月18日発表） |
2,750円 / 口 （2012年1月18日発表） |
ポートフォリオの運用状況
◆第16期：ポートフォリオ修正NOI利回り：5.57％ （第15期：5.77％）
| - 旧UUR物件 | 修正NOI利回り： | 5.96％ |
| - 旧NCI物件 | 修正NOI利回り： | 5.15％ |
| - 合併後取得物件 | 修正NOI利回り： | 5.05％ |
| ※ | 修正NOI利回り＝当該期のNOIから物件取得時の公租公課の資産計上他特殊要因を理論値に修正した修正NOIを取得価格で除して年率換算したものです。 |
◆第16期：期中平均稼働率：96.2％、期末稼働率：96.2％
| - 商業施設 |  |
期中平均稼働率： | 98.4％ | 期末稼働率： | 98.4％ | |
| - オフィス |  |
期中平均稼働率： | 91.5％ | 期末稼働率： | 91.2％ | |
| - ホテル |  |
期中平均稼働率： | 99.4％ | 期末稼働率： | 99.4％ | |
| - 住居 |  |
期中平均稼働率： | 99.1％ | 期末稼働率： | 98.8％ | |
| - その他 |  |
期中平均稼働率： | 100.0％ | 期末稼働率： | 100.0％ |
第3回公募増資（2011年6月）－新規物件の取得とあわせ、旧NCI借入金を期限前弁済
◆新投資口発行の概要
| 新規発行投資口数 | 公募：640,000口（国内一般募集：393,166口、海外募集：246,834口） 第三者割当：12,064口 |
|---|---|
| 発行価額総額 | 576億円（発行価格および売出価格の総額：594億円） |
| 資金使途 | 物件取得（約222億円）および借入金の返済（約354億円） |
| 発行決議日 | 2011年5月23日 |
| 発行価格等決定日 | 2011年6月1日 |
| 払込期日（公募） | 2011年6月8日 |
◆財務体質の強化
旧NCI借入金のうち約354億円を返済
| LTV 56.3％ |  |
45.6％ |
| （2010年12月1日時点） | （2011年7月20日時点） |
| （注） | LTVは、過去実績に基づいて算出した想定値を記載しています。 |
| ※LTV＝有利子負債（投資法人債含む）残高／資産総額（総資産＋期末評価額－期末帳簿価額） |
◆格付の改善および新規取得
| 信用格付業者 | 公表日 | 格付対象 | 格付 | 格付の見通し または方向性 |
|---|---|---|---|---|
| ムーディーズ・ジャパン（株） | 2011年6月24日 | 発行体格付 | Baa1⇒A3 | 格上げ方向⇒安定的 |
| （株）格付投資情報センター(R&I) | 2011年6月8日 | 発行体格付 | A＋ | ネガティブ⇒安定的 |
| （株）日本格付研究所(JCR) | 2011年7月19日 | 長期優先債務 | AA－ （新規取得） |
安定的 （新規取得） |
◆新規取得4物件の概要
| 物件 |  Luz自由が丘 |
 アクティオーレ市川 |
 アリーナタワー |
 ル モンド江東 |
|---|---|---|---|---|
| 用途 | 商業施設 | 商業施設 | オフィス | 住居 |
| 地域 | 東京23区 | 首都圏 | 首都圏 | 東京23区 |
| 取得価格 | 50.9億円 | 33.5億円 | 95.0億円 | 29.0億円 |
| 取得日 | 2011年6月15日 | 2011年6月15日 | 2011年6月16日 | 2011年6月15日 |
取得物件及び売却物件の概要
公募増資後も、物件の取得・売却によりポートフォリオの一層の改善を図りました。
◆新規取得物件の概要
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| （注1） | 取得価格は、取得経費、固定資産税・都市計画税及び消費税等を含まない金額を記載しています。 |
| （注2） | 物件全体の面積を記載しています。 |
| （注3） | 追加取得部分にかかる数値を記載しています。 |
◆売却物件の概要
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2012年5月期（第17期）Topics
取得物件の概要
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| （注1） | 取得価格は、取得経費、固定資産税・都市計画税 及び消費税等を含まない金額を記載しています。 |
| （注2） | ホテル部分、オフィス部分の合計の稼働率です。 なお、ホテル部分の稼働率は100％です。 |
| （注3） | ホテルの客室数は185室です。 |
匿名組合出資の概要
「ヨドバシカメラマルチメディア吉祥寺」を信託不動産とする信託受益権を保有する 合同会社の匿名組合出資持分を取得し、同受益権等の優先交渉権を獲得。
◆匿名組合出資の概要
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◆優先交渉権の概要（注）
| （注） | 当該優先交渉権の概略を記載しています。詳細は2011年12月26日付プレスリリース「匿名組合出資持分の取得に関する お知らせ」をご参照ください。 |
第5回及び第6回投資法人債の発行
- J-REITで初めての個人投資家向け投資法人債である第4回投資法人債（2010年12月発行）に続き、2011年12月にJ-REIT初のホール債（第6回債）・リテール債（第5回債）同時起債を実現
- 欧州債務危機問題でクレジット市場が不安定な中、前回債比有利な条件で発行
リファイナンス及び新規借入の実施
投資法人債の発行並びに資金の借入により既存借入金のリファイナンスを行うとともに、新規物件取得資金を調達しました。
| 【新規借入金及び投資法人債】 | （注）新規借入時及び返済時の金利を記載しています。 |
| 区分 | 投資法人債の名称 | 発行 総額 |
利率 （年率） |
金利 種別 |
発行日 | 償還 年限 |
摘要 | 債券 格付 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3年債 | 第5回無担保投資法人債 （愛称：ゆうゆう債） |
70億円 | 1.00％ | 固定 | 2011年 12月16日 |
2014年 12月16日 |
無担保 無保証 |
AA- （JCR） |
| 5年債 | 第6回無担保投資法人債 | 30億円 | 1.12％ | 固定 | 2011年 12月9日 |
2016年 12月9日 |
無担保 無保証 |
AA- （JCR） |
| 名称 | 借入先 | 借入 金額 |
金利 （注） |
金利 種別 |
借入日 | 返済日 | 摘要 | 借入 期間 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TL38 (長期) |
三菱UFJ信託銀行株式会社 | 20億円 | 0.63000％ | 変動 | 2011年 12月20日 |
2016年 12月20日 |
無担保 無保証 |
5年 |
| TL39 (中期) |
農林中央金庫 株式会社みずほコーポレート銀行 |
45億円 | 0.63000％ | 変動 | 2011年 12月26日 |
2016年 12月20日 |
無担保 無保証 |
約5年 |
| 名称 | 借入先 | 借入 金額 |
金利 （注） |
金利 種別 |
借入日 | 返済日 | 摘要 | 借入 期間 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| TL9 (長期) |
全国共済農業協同組合連合会 | 34億円 | 1.89500％ | 固定 | 2006年 4月28日 |
2011年 12月20日 |
無担保 無保証 |
5年 8ヵ月 |
| TL13 (長期) |
株式会社あおぞら銀行 株式会社みずほコーポレート銀行 |
25億円 | 1.86167％ | 固定 | 2006年 12月20日 |
無担保 無保証 |
5年 | |
| TL14 (長期) |
農林中央金庫 | 40億円 | 0.78643％ | 変動 | 2006年 12月20日 |
無担保 無保証 |
5年 | |
| TL27 (中期) |
三菱UFJ信託銀行株式会社 | 20億円 | 1.35914％ | 固定 | 2009年 12月21日 |
無担保 無保証 |
2年 |