内部成長戦略について

Q1. リーシング戦略について教えて下さい。

不動産は個別性が非常に強く、まったく同じ物件は二つと存在しません。また、地域性も強く、種類・用途によってもその特性は様々ですし、同一物件でも経年の変化・周辺環境の変化・マーケットの変化に伴って最適なリーシング方法は変動していきます。このため、その時々の物件のマーケット環境の動向を捉え、適切なターゲット選定とリーシング活動を実施して参ります。
また、状況の変化の程度や方向性によっては、適切なリノベーションを実施して、自ら積極的に物件価値の向上を実現させることも実施いたします。

Q2. 管理（プロパティ・マネジメント）方針について教えて下さい。

取得した運用不動産においては、ライフサイクルコスト（LCC）又はマーケット動向・競合物件の状況等を踏まえて、中長期的視点から継続的な設備投資による競争力の維持・向上を図り、かつ収入の拡大（賃料等の増加、空室率の低減、契約期間の長期化および固定化等による）と費用の適正化（外注委託費・水道光熱費等の削減等による）を図り、中長期にわたる安定的な収益の確保を目指します。
この目標を達成するためには、目標を共有するとともに目標を具現化する能力を有するプロパティ・マネジメント会社（「PM会社」）及びプロパティ・マネージャーが必要となります。したがって、PM会社の選定に当たっては、企業理念・規模・財務・実績・評判等に加えて、要員の実績・能力・資格等の要素も鑑みながら総合的に判断することとしております。実際の物件運営にあたっては、賃料収入の安定化又は上昇を目指すためのテナントサービスの向上と、サービスの簡略化によるコスト削減での収益向上との矛盾する要請が時折発生しますが、マーケット動向・エリア特性・競合状況・立地・物件特性・建物グレード等を総合的に判断し、オーナー・テナント双方に有益であり、かつ競争的な環境で適正なコストの追求を行って参ります。

Q3. 現在の稼働率の水準について教えて下さい。

用途別の稼働率の推移データを掲載しておりますので、「稼働率」ページをご覧下さい。

Q4. 大型物件のテナントが退去する可能性は？もし本当に退去した時はどうするのか？

大型物件のシングルテナント又はメインテナントとは、原則長期の賃貸借契約を締結して退去するリスクを減じる措置を講じております。また、現在のポートフォリオの中のシングルテナント又はメインテナントにおきましては、テナントにとっての旗艦店（フラッグシップ）ともいえる位置付け、又は本社もしくはそれに類する機能を有する形で物件をご使用頂いているものと認識しておりますので、退去のリスクは概して大きくないと考えております。
また、万が一退去した場合でも、マーケットに恵まれた立地の不動産を取得しておりますので、代替テナントの誘致は比較的容易であると考えております。
併せて、「外部成長戦略について Q2. 不動産取得の際にはどのようなことを検討しているのですか？」もご参照ください。

Q5. テナントが倒産した場合、どうなるのでしょうか？

テナントの倒産は賃貸借契約の解約条項に該当することが多いため、原則として解約となります。一般的な場合、解約後、速やかに預託されている敷金（又は保証金）を取り崩して原状回復工事を行うとともに、新規テナント募集活動を開始します。但し、再建目的型倒産の場合においては、新規テナントを誘致するよりも現在のテナントとの賃貸借契約を継続した方が有利だと考えられる場合には、契約を継続することもあります。